警惕！二线城市土地存货压力快增
上海易居房地产研究院近日发布的《50城土地库存报告》显示，6月份50城土地成交面积与库存面积均下降，土地市场开始降温。50个城市土地库存去化周期为20.5个月，相比上月有所下降，这也意味着按照当前的商品房销售速度，市场需要20.5个月的时间才可以消化完这些土地库存。
从报告来看，二线城市土地库存面积相比去年增幅最大，一线城市次之，而三四线城市则是小幅下降。这表明开发商在二线城市的土地库存量相比去年继续增长，而在三四线城市则有所下降，整体上体现了房企拿地策略从三四线城市向一二线城市的转变。
易居研究院分析认为，当前房企普遍预期二线城市具有较高的拿地价值，并且集中在二线城市拿地，导致二线城市去化周期的持续上行，并即将超过三线城市。同时，从供求比预测情况来看，未来一年半内，二线城市商品房供应量或将大于需求量。短期内，这意味着二线城市的拿地价值正在逐渐减小，开发商应有所警惕。
50城土地成交面积与库存面积双降
土地库存面积方面，截至2019年6月底，易居研究院监测的50个城市土地库存面积为84157万平方米，环比下降2.8%，同比增长8%。报告显示，当前全国50城土地库存面积大体相当于2015年3月的水平。这表明当前的新房供应量总体上小于2016年前的水平，而新房需求量大于2016年前的水平，因此库存去化压力相对较小。
土地成交面积方面，上半年土地市场火热态势基本告一段落。报告显示，2018年6月至2018年9月，土地月度成交面积基本保持在4300万平方米左右。除2018年12月份至2019年1月份期间，房企补库存等原因导致的季节性的异动外，至2019年2月份，土地成交面积逐渐下降。
自2019年2月后，土地成交量再次增长并于5月份达到6490万平方米，环比增长28.1%，同比增长105.1%。数据显示，6月份土地成交量环比下降2.8%，表明土地市场降温。具体来看，一线城市成交面积359万平方米，环比增长37.2%，增速明显回落；二线城市成交面积4274万平方米，环比增长6.1%，回落3.9个百分点；三线城市1676万平方米，环比下降23.8%。
50城土地库存去化周期21个月
50城商品房成交面积方面，与土地库存面积10年来的趋势相反。报告显示，2015年后的商品房成交面积总体上明显大于2015年前的成交面积，这表明本轮房地产上涨周期的去库存任务完成情况较好。2019年2月后局部房地产市场出现了“小阳春”，成交面积快速反弹，6月为4580万平方米，环比增长3.6%，扩大2.1个百分点，增速基本保持平稳。
从商品房供求比方面来看，根据易居研究院预测，未来1年半新房供应量将大概率大于新房需求量，开发商企业应控制拿地节奏和规模。
从土地库存去化周期方面来看，6月份50个城市土地库存去化周期为20.5个月，这也意味着按照当前的商品房销售速度，市场需要20.5个月的时间才可以消化完这些土地库存，该数值相比5月份的21.1个月有所下降。
二线城市土地存货压力快增
从三类城市土地库存面积来看，截至6月底，一线、二线和三四线城市土地库存面积分别为5802、50916和27439万平方米，环比增速分别为4.8%、-2.4%和-3.1%，同比增速分别为4.8%、15.1%和-2.6%。
其中，一线城市土地库存面积从2017年6月份以来震荡上行；二线城市土地库存面积仍处于长期增长的上行趋势中；三线城市土地库存面积从2017年7月开始增长较明显，但2019年1月后已经连续5个月下降。二线城市土地库存面积相比去年增幅最大，一线城市次之，而三四线城市则是小幅下降。这表明开发商在二线城市的土地库存量相比去年继续增长，而在三四线城市则有所下降，整体上体现了房企拿地策略从三四线城市向一二线城市的转变。
从三类城市商品房供求比方面来看，根据易居研究院预测，一线城市未来一年半新建商品房供应量低于需求量，当前可适当增加一线城市拿地量。二线城市未来一年半供求比将继续上升，对于部分基本面较好的二线城市仍可适当拿地，但总体上要控制拿地量。三四线城市由于商品房供应量的快速上升，预计未来一年半供求比仍将保持高位，房企可适当减少在三四线城市的拿地量。
三类城市土地库存去化周期方面，6月份一线、二线和三四线城市土地库存去化周期分别为14.5、21.1和21.4个月。相比5月份15.5、21.5和22.3个月的数值，一线城市的去化周期下降较明显，因为其6月份土地库存面积明显降低而商品房成交面积小幅增长；随着二线城市去化周期的持续上行及三线城市2019年以来的持续下行，6月份二线城市去化周期几乎已经和三线城市相当。
展望未来，易居研究院分析认为，短时间内开发商在二线城市拿地的预期尚未转变，预计下半年二线城市的土地库存面积及去化周期仍将继续上行，其中，去化周期将超过三线城市。横向对比看，相比二线和三四线城市，一线城市当前土地库存去化周期相对偏小。主要原因是一线城市此前供地节奏不快，土地供应量有限，影响了土地库存的规模。
8个城市土地库存去化周期高于三年
从50城去化周期排名来看，当前各个城市的土地库存去化周期数值差异较大。报告显示，50个城市中有8个城市的土地库存去化周期大于36个月，意味着此类城市未来商品房供应充足。这8个城市包括淄博、盐城、桂林、漳州、茂名、郑州、镇江和南通。其中，淄博、盐城、桂林和漳州的去化周期分别达到95、72、64和56个月，远高于其他城市。
同时，有很多城市土地库存去化周期很短，这会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。50个城中，大连、无锡、沈阳、泉州、韶关、东莞、深圳、惠州和中山9个城市的土地库存去化周期小于12个月，此类城市更需要增加供地和鼓励房企拿地。值得注意的是，9个城市中的深圳、惠州、东莞和中山四个城市均处于粤港澳大湾区范围内，商品房交易表现较好，而土地供给则相对不足。其中，去化周期最小的城市中山仅3个月，主要原因是中山的土地库存面积非常小，自2018年5月以来有8个月份无土地成交。
附注：本报告所统计的土地为通过招牌挂方式成交的商品房用地，具体土地性质包括纯住宅、商住、商办及综合用地。
50个城市按一、二、三四线城市划分如下：
4个一线城市：北京、上海、广州、深圳
21个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、南宁、昆明、重庆、成都、西安
25个三四线城市：柳州、烟台、徐州、镇江、常州、无锡、南通、温州、湖州、舟山、泉州、晋江、漳州、盐城、茂名、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、韶关、桂林、淄博、洛阳。
报告来源：上海易居房地产研究院
执笔人：王若辰
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